近日，國土部一紙“禁墅令”使別墅類產(chǎn)品再度引起市場關注，文件中表示，“嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地”。這已經(jīng)是自2003年以來第5道“禁墅令”，這也令業(yè)界對別墅產(chǎn)品稀缺價值倍加看好。
受此影響，上個月大幅回暖的北京別墅市場放緩入市腳步，看好后期價值上漲空間。
有地產(chǎn)商表示，由于別墅用地被禁政策再次強調(diào)，各項目開發(fā)商變換對策，對現(xiàn)有樓盤進行雪藏也是有極大可能的。
4月別墅入市項目減少
雖然3月份別墅市場一片大好，但是4月份卻沒有繼續(xù)大規(guī)模推盤。
根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，2012年4月北京別墅市場計劃開盤項目4個，比3月計劃開盤項目數(shù)減少5個，與去年同期相比減少6個開盤項目。
4月開盤的4個項目預計開盤均價為25930元/平方米，比3月計劃開盤項目均價降低3892元/平方米，環(huán)比下降15%，比去年同期下降870元/平方米，同比下降3%。4月開盤的四個項目來自3個區(qū)域，分別是大興區(qū)的首邑溪園，順義區(qū)的鷺峯國際和波特蘭花園，還有延慶區(qū)的原鄉(xiāng)夢得惜諾。
而3月實際新開盤數(shù)目為5個，為房山區(qū)的大寧山莊、昌平區(qū)的中海尚湖世家、溫哥華森林北郡和園墅以及豐臺區(qū)的中海九號公館（御龍府）。
京基鷺府負責人對記者表示，受土地供應政策影響，各項目開發(fā)商變換對策，對現(xiàn)有樓盤進行雪藏也極有可能，但這只是應對市場的一般手段，商家都會采用無可厚非，但是不能用來當作產(chǎn)品的主要營銷策略。
專家則認為，商品市場永遠遵循“以稀為貴”的價值定律，但別墅的稀缺性是靠項目產(chǎn)品本身的品質、做工和地段、資源所聚集體現(xiàn)的，不能完全通過人為手段來變相增加所謂的“稀缺性”。如果錯過恰當時機，反而會對項目營銷造成影響。
“禁墅令”再度重提
相關數(shù)據(jù)表明，目前中國耕地面積僅剩18億余畝，守住全國耕地18億畝的紅線，是國土部的重要職責。而別墅房由于戶均用地量很大，不符合我國的土地和資源國情，必須予以嚴格控制。因此，從2003年開始，別墅市場連續(xù)發(fā)布了用地禁令，在日前公布的《關于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》上，國土部門再次重申“嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地”。這已是9年來第5道“禁墅令”。而此次禁墅令相比以往更為嚴厲，足見政府嚴抓狠打的決心。
無獨有偶，在緊接其后的3月30日，北京市國土局、發(fā)改委和規(guī)劃委三部委發(fā)布的2012北京市供地計劃中亦再次強調(diào)嚴控別墅類項目用地。根據(jù)計劃，90平方米以下中小套型商品住房用地供應量不低于住宅用地供應總量的70%，同時禁止容積率小于1.0的低密度住宅用地供應。
“禁墅令的執(zhí)行，將直接從土地源頭切斷別墅的供應，同時相關部門已著手重新定義別墅標準，未來打‘擦邊球’的可能性也將被掐斷，別墅將徹底告別市場舞臺”。業(yè)內(nèi)人士表示，這將強化目前在售別墅項目的稀缺價值。
據(jù)了解，受禁墅令和市場整體形勢變化影響，3月別墅成交迎來大幅增長，根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，3月北京別墅銷售套數(shù)為420套，環(huán)比上漲103.88%，同比上漲14.44%，成交面積環(huán)比增長122.63%，成交總金額環(huán)比2月份增長了1.24倍，是去年3月份的1.86倍。
名企精品搶排名
記者發(fā)現(xiàn)，在3月別墅市場成交主力中，“北方”別墅區(qū)依然是別墅成交的主戰(zhàn)場，而各區(qū)域中的品牌房企和高品質項目也成為購房者集中青睞的對象。
亞奧京北別墅區(qū)、中央別墅區(qū)以及八達嶺昌平別墅區(qū)三大板塊占據(jù)了3月北京別墅市場的半壁江山，而各大名企及高端別墅產(chǎn)品也均在其中，如京基鷺府、遠洋LAVIE、萬通天竺新新家園等，可見在房地產(chǎn)市場的關鍵時期，名企的品牌和品質還是備受購房者的信任和追捧的。
京基鷺府負責人表示，京基鷺府一共只有194套，占地面積86700平方米，建筑面積只有61800平方米，容積率達到驚人的0.7，是北京目前極為少見的低容積率別墅項目。
據(jù)了解，京基鷺府位于昌平區(qū)京承高速北七家出口向西兩公里路南，目前雙拼、聯(lián)排別墅在售，面積為410-520平米，成為北京區(qū)域內(nèi)唯一坐擁絕版濕地的別墅項目。
雖然稀缺性持續(xù)走高，別墅市場成交量明顯增加，但很多開發(fā)商還是抓緊時機打出優(yōu)惠折扣的招牌來吸引購房者；在目前北京別墅市場（除小產(chǎn)權和周邊項目）在售的100項目中，4月打折優(yōu)惠的項目共71個，比上個月多11個。京基鷺府負責人表示，現(xiàn)在購買京基鷺府可享受全款97折，按揭98折優(yōu)惠，贈約
140平地下二層空間。
專家認為，三四月份別墅供應持續(xù)增加，有望迎來別墅在今年第一個成交高潮階段，而真正稀缺性別墅將在這個階段水落石出，拔得別墅市場頭籌。
過半置墅者鎖定市區(qū)
除了看重品牌企業(yè)的精品項目，靠近市區(qū)配套齊全的城市別墅也成為吸引需求的重大砝碼。
根據(jù)搜房網(wǎng)的2012北京別墅置業(yè)意向調(diào)查結果顯示，51.13%的別墅置業(yè)者選擇城市區(qū)域內(nèi)，42%的調(diào)查者選擇距離城市繁華區(qū)較近的近郊區(qū)域。
“這是當前別墅配套的短板飽受詬病的環(huán)境下，需求的必然選擇。”業(yè)內(nèi)人士指出，雖然在居住環(huán)境及密度等方面，遠郊別墅的確具備較大優(yōu)勢，但生活的諸多不便還是會最終成為制約其進一步成長的最關鍵“短板”。而這一點正是城市別墅的優(yōu)勢。
來自一線的銷售數(shù)據(jù)表明事實正是如此，以位于海淀西三旗板塊的金隅翡麗為例，作為海淀北部屈指可數(shù)的城市別墅之一，其一入市便吸引了置業(yè)者廣泛關注，項目3月份簽約17套，清明節(jié)三天期間再度認購10余套。據(jù)其客戶反饋，項目的近市優(yōu)勢正是吸引其買入的重要原因。據(jù)了解，該項目位于海淀區(qū)西三旗，建筑面積約18萬平方米，園林綠化達30%，規(guī)劃約1.2萬平方米風情商街。目前在售一期有疊拼別墅和花園洋房兩類產(chǎn)品。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著多項地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，人們開始重新審視置業(yè)方向，別墅產(chǎn)品的資源缺失短板在新時期居住價值的考量下被再次放大，靠近城市核心區(qū)域的高端別墅項目，因占盡城市公共資源、交通便利、品質優(yōu)良等優(yōu)勢，將是高端置業(yè)人群的首選。
稀缺價值將持續(xù)膨脹
對于別墅市場的價值走向，中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，在供應日趨緊張的背景下整體無疑會走高，但是不同區(qū)域項目仍將呈現(xiàn)不同的表現(xiàn)，城市中心區(qū)項目的表現(xiàn)將明顯優(yōu)于遠郊別墅。
根據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止到2012年1月底，北京市別墅存量套數(shù)為5368套，這一存量情況如果按當前消化水平來看，僅需要一年多的時間就能消化完畢。而具體到距離城市中心較近的項目來說，這一數(shù)據(jù)還將大幅縮減，以海淀為例，從北京市土地整理儲備中心顯示的數(shù)據(jù)來看，自2008年以來，海淀區(qū)僅有9塊住宅用地上市，密度低于2且適合別墅規(guī)格的地塊基本為零，目前區(qū)域內(nèi)在售低密度住宅項目僅有萬科如園、西山壹號院、金隅翡麗、領秀新硅谷等寥寥數(shù)個，且大部分偏居西北，多為平層豪宅型產(chǎn)品，海淀區(qū)域內(nèi)僅有金隅翡麗一盤獨力支撐，這一供應現(xiàn)狀也成為該項目入市月余便熱銷近2億元的重要原因。
“與市中心的距離以及通達性一直是決定別墅居住功能的關鍵因素，市區(qū)城市別墅由于緊鄰城市中心，往往有著連貫的教育體系，以及滿足區(qū)域人口密度的商業(yè)服務中心和良好的交通，這對于以提升居住品質為目的的別墅客群來說，顯然更具宜居價值。”業(yè)內(nèi)人士認為，近市別墅現(xiàn)有存量不足，后續(xù)供應斷檔，而高端客戶人群的需求卻正在激增，這樣的矛盾無疑將加劇這種城市別墅產(chǎn)品偏向賣方市場。
