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編者：過(guò)去的十年，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)的十年，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從粗放式向精細(xì)化，從銷售型向持有型，從單純購(gòu)物到體驗(yàn)休閑，從重開發(fā)到重經(jīng)營(yíng)，從被動(dòng)到主動(dòng)的十年。
作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一門戶網(wǎng)站，贏商網(wǎng)一直為推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展鼓與呼，在這新舊十年交替之際，贏商網(wǎng)特別策劃“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十年人物訪談”，對(duì)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖進(jìn)行訪談，包括開發(fā)商、品牌商家、服務(wù)機(jī)構(gòu)等領(lǐng)域領(lǐng)軍人物，講述對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十年變遷的感悟，梳理行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，分享行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，訪談內(nèi)容經(jīng)編輯后將結(jié)集出版，以饗行業(yè)讀者。本期的采訪嘉賓是河南新田置業(yè)總裁馮常生博士。
（贏商網(wǎng)湖北分站報(bào)道）2004年至今的十余年間，河南地產(chǎn)風(fēng)起云涌，隨著綠地、升龍、恒大、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、碧桂園等一大批地產(chǎn)大鱷扎堆進(jìn)駐，河南本土房地產(chǎn)品牌格局也在競(jìng)爭(zhēng)中變化。作為發(fā)軔于鄭州、成長(zhǎng)于鄭州、闊步于省外的企業(yè)，新田置業(yè)自1997年成立以來(lái)，伴隨河南地產(chǎn)市場(chǎng)一路風(fēng)雨兼程，一直深耕市場(chǎng)，不斷創(chuàng)新，在國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)品牌云集的格局中積極尋找、拓展自己的生存空間。“締造城市之美”，18年來(lái)，新田置業(yè)都在踏實(shí)踐行著企業(yè)的核心理念，逐步成為鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)樹一幟的典范。
順時(shí)而起，在河南地產(chǎn)的風(fēng)潮中破浪前行
從國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)到新田時(shí)代廣場(chǎng)，從鹿港小鎮(zhèn)到新田城等，新田置業(yè)已發(fā)展為年開發(fā)量100萬(wàn)平方米以上的綜合地產(chǎn)開發(fā)商，還與恒大地產(chǎn)集團(tuán)、碧桂園地產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，共推新田城項(xiàng)目。回首新田置業(yè)從創(chuàng)立到發(fā)展之路，新田置業(yè)的發(fā)展與鄭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程緊密交纏。
河南新田置業(yè)總裁馮常生博士表示，雖然鄭州是二線城市，河南省會(huì)，但作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，與已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)成熟階段的一線城市還是有差距，因此鄭州商業(yè)地產(chǎn)在全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中，是一個(gè)追隨者的角色，跟隨著一線城市的發(fā)展腳步發(fā)展，即使迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)一些改變也大都是趕在第二波風(fēng)潮中。
河南新田置業(yè)總裁馮常生博士
“鄭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個(gè)漸變過(guò)程，很難確定一個(gè)清晰的創(chuàng)始元年，只有經(jīng)歷了兩個(gè)階段的發(fā)展才能成熟起來(lái)。”馮常生用“西風(fēng)東漸”來(lái)概括第一個(gè)階段，這個(gè)階段完全是沒(méi)有自我的追求，地產(chǎn)商將一線城市甚至國(guó)際上流行的、已經(jīng)成功的商業(yè)照搬過(guò)來(lái)。到了第二個(gè)階段就是自我追逐，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)積累，地產(chǎn)商開始認(rèn)識(shí)到只有融入自我的一些元素，才能做出真正有自己特色的作品，才能與城市發(fā)展有機(jī)集合，特別是與區(qū)域環(huán)境定位相融合，包括一些城市歷史環(huán)境、文化資源、市場(chǎng)特色等。馮常生表示，鄭州商業(yè)地產(chǎn)目前處于第一階段向第二階段轉(zhuǎn)化時(shí)期，他坦言新田置業(yè)旗下首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)，嚴(yán)格意義上講，最初也是一種簡(jiǎn)單的追隨，項(xiàng)目引入多個(gè)國(guó)際快時(shí)尚品牌，掌握先發(fā)優(yōu)勢(shì)，快速占領(lǐng)空白市場(chǎng)，成為鄭州時(shí)尚潮流地標(biāo)。隨著運(yùn)營(yíng)，國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)不斷地根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀、商業(yè)市場(chǎng)格局以及人口構(gòu)成、消費(fèi)習(xí)慣等因素進(jìn)行調(diào)整，盡量做到本土化、特色化。開業(yè)五年來(lái)，國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)立足花園路商圈穩(wěn)步發(fā)展并不斷提高，人氣也不斷提升，2014年經(jīng)營(yíng)面積只有4萬(wàn)平方米的國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)創(chuàng)造了全年近10億元的營(yíng)業(yè)額，同比增長(zhǎng)40%左右。
順勢(shì)而動(dòng)，在河南地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步前進(jìn)
由于招商難、投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)難度與風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅。早期，鄭州本土企業(yè)涉及商業(yè)地產(chǎn)的很少，多數(shù)是為了配合住宅而做商業(yè)。但隨著住宅市場(chǎng)低迷，告別黃金期，河南建業(yè)、新田、正弘等多個(gè)本土地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)行業(yè)降溫，開始“華麗轉(zhuǎn)身”，紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)的拓展力度。
相對(duì)本土開發(fā)商的頻頻動(dòng)作，升龍、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等外來(lái)開發(fā)商更如“虎狼之師”。截止至2015年一季度，鄭州已開業(yè)的購(gòu)物中心項(xiàng)目總體量達(dá)到了280萬(wàn)平方米。據(jù)DTZ的統(tǒng)計(jì)，鄭州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在5年內(nèi)有近900萬(wàn)平方米的潛在供應(yīng)量，2015年是眾多項(xiàng)目積極籌劃和積累的一年，而未來(lái)兩年則是項(xiàng)目集中入市的時(shí)間段，將有約60%的項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。眾人拾材火焰高，鄭州商業(yè)地產(chǎn)這塊蛋糕越做越大的同時(shí)，也帶來(lái)同質(zhì)化、泡沫化加劇，遍地開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目讓地產(chǎn)商進(jìn)入殘酷競(jìng)爭(zhēng)階段。
“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)往往是由先導(dǎo)者進(jìn)入，追隨者跟進(jìn)，引發(fā)同質(zhì)化無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)入殘酷的紅海。然后再出現(xiàn)另一個(gè)先導(dǎo)者去尋找藍(lán)海進(jìn)入，再跟進(jìn)，再出現(xiàn)紅海這樣一個(gè)反復(fù)的過(guò)程。”在馮常生看來(lái)，鄭州目前的商業(yè)綜合體有幾十個(gè)，再加上未來(lái)巨大的投放量，這樣一個(gè)城市來(lái)講根本承載不了這么多，估計(jì)未來(lái)至少有一半的商業(yè)綜合體在開業(yè)兩年內(nèi)要倒閉關(guān)門。
在市場(chǎng)形勢(shì)的充分認(rèn)識(shí)和對(duì)競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)的充分準(zhǔn)備的前提下，新田置業(yè)對(duì)于如何從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，已有深刻認(rèn)識(shí)。“若想從巨大的供應(yīng)量中脫穎而出，做好商業(yè)地產(chǎn)，首先必須有恒心，不能祈求短期盈利”，據(jù)馮常生介紹，鄭州國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)一年有近10億元的銷售額，但凈利潤(rùn)也就五六千萬(wàn)。新田人并不追求短期有多大的回報(bào)，他們有足夠的耐心來(lái)慢慢發(fā)展，先形成包括建造、招商流程的標(biāo)準(zhǔn)化，再形成穩(wěn)定的商家，然后擴(kuò)展，再形成規(guī)模效應(yīng)。
馮常生說(shuō)：“中國(guó)畢竟還是從一個(gè)欠發(fā)達(dá)國(guó)家向中等發(fā)達(dá)國(guó)家前進(jìn)這樣一個(gè)時(shí)代，城鎮(zhèn)化建設(shè)應(yīng)該在十年內(nèi)還是一個(gè)主要話題，所以未來(lái)的開發(fā)量還很大”，雖然中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)潮依舊可以揚(yáng)帆，盡管新田的規(guī)模效應(yīng)的形成需要一定數(shù)量的項(xiàng)目為基礎(chǔ)，但新田的擴(kuò)展卻毫不盲目。“隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展日趨成熟，就會(huì)從增量競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)到存量競(jìng)爭(zhēng)，所以從增加增量到盤活存量這是一個(gè)必然的趨勢(shì)”，馮常生介紹，未來(lái)新田新增的增量不會(huì)是“簡(jiǎn)單的蓋房子”，而是會(huì)“有自己的特色，要么賦予文化含義，要么提高科技含量，亦或突出生態(tài)效益等”。另外，新田置業(yè)會(huì)順勢(shì)而動(dòng)，穩(wěn)步向持有型商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)型，結(jié)合項(xiàng)目特色，盤活存量，逐漸取得更好的效益。
順應(yīng)未來(lái)，在商業(yè)地產(chǎn)的潮流中繼續(xù)前行
在談到十年后中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展高度時(shí)，馮常生坦言“不好預(yù)想”，但他認(rèn)為從產(chǎn)品到平臺(tái)，從生產(chǎn)商到服務(wù)商，商業(yè)地產(chǎn)最核心的是要思考人們的生活方式，要跟上時(shí)代的腳步。“沒(méi)有偉大的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)”，這個(gè)時(shí)代需要亞細(xì)亞，亞細(xì)亞就非常紅火，但是后來(lái)的時(shí)代超越亞細(xì)亞了，如果亞西亞還是僅僅堅(jiān)持著每天升升旗，走走步，微笑著服務(wù)，注定是要被淘汰的。
“倉(cāng)廩實(shí)而知禮節(jié)”，物質(zhì)滿足之后，關(guān)注更多的就是精神。物質(zhì)缺乏的時(shí)代，就簡(jiǎn)單地追求物質(zhì)，得到了物質(zhì)就快樂(lè)，精神問(wèn)題也會(huì)隨之解決。“自改革開放以來(lái)，經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，物質(zhì)已經(jīng)不是問(wèn)題，所以我認(rèn)為，從商業(yè)角度來(lái)講，精神消費(fèi)應(yīng)該是未來(lái)十年的一個(gè)重大商機(jī)，誰(shuí)能夠解決好精神的東西，誰(shuí)就把控了社會(huì)的主流”。
“這個(gè)時(shí)候人們的消費(fèi)不僅僅是以物質(zhì)的這種性價(jià)比來(lái)進(jìn)行恒定，附帶了很多品牌的因素，精神的因素。”據(jù)介紹，國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)注重精神消費(fèi)，注重體驗(yàn)，注重服務(wù)類產(chǎn)品，未來(lái)會(huì)增加餐飲、咖啡、美容、書店、展覽、沙龍等體驗(yàn)型消費(fèi)品牌，讓消費(fèi)者親身參與，讓其成為一個(gè)有生活方式創(chuàng)新功能的場(chǎng)所。
“另一方面，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響會(huì)越來(lái)越大，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)需要關(guān)注合作、順時(shí)兩個(gè)趨勢(shì)。”馮常生說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)與實(shí)體商業(yè)有各自的優(yōu)勢(shì)，面對(duì)其澎湃發(fā)展之勢(shì)，傳統(tǒng)企業(yè)不能回避，要主動(dòng)觸網(wǎng)、融網(wǎng)，要將線上線下融合起來(lái)，因?yàn)槿藗冞�是喜歡一些實(shí)體店體驗(yàn)服務(wù)的，而他們?cè)诨ヂ?lián)網(wǎng)又能盡可能壓縮流轉(zhuǎn)渠道，所以各種優(yōu)勢(shì)可以結(jié)合起來(lái)。順時(shí)主動(dòng)融入互聯(lián)，跟它合作，這也是企業(yè)下一步的發(fā)展方向。
移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)之后，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)兩級(jí)分化：一波要讓人們的生活更加智能，另一波則滲透到傳統(tǒng)和實(shí)體行業(yè)，走向線下。如上所言，在互聯(lián)網(wǎng)的浪潮里，不只有互聯(lián)網(wǎng)大佬的線上創(chuàng)新，也有傳統(tǒng)企業(yè)的線下逆襲，越來(lái)越多的地產(chǎn)商業(yè)也以不同形式加入互聯(lián)網(wǎng)大軍，相信新田置業(yè)會(huì)在新的發(fā)展浪潮里繼續(xù)遠(yuǎn)航。
轉(zhuǎn)自/贏商網(wǎng)新田置業(yè)總裁馮常生：精神消費(fèi)會(huì)是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)巨大商機(jī)