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城市走向，是城市發展的魔術棒，方向所指，點石成金，化腐朽為神奇。
就鄭州而言，城市走向魔術棒先向北指，城區迅速越過北環，房價飆升比肩市區。繼而魔術棒東指，城區順利漫過“天塹”老107國道，鄭東新區至今仍執鄭州房價牛耳，蔭及中牟、開封房價一路上揚。
鄭州的下一個城市走向是什么？誰能把握樓市下一個先機？去年以來，鄭州樓市新一輪投資熱點選擇，給市場提供了一個隱約可見的、可供參考的方向。
城市新走向隱約可見
2009年鄭州樓市有很多“想不到”。除了上半年嚴重緊縮，下半年極度膨脹之外，另一個“想不到”是，鄭州郊區大盤紛紛風生水起。這一年，他們當中無論是剛剛嶄露頭角的新秀，還是早幾年先行一步的老兵，市場表現都十分搶眼。他們包括最新上市的怡豐•森林湖，市場先行者清華•憶江南、思念•果嶺山水和新鄭龍湖板塊的龍泊圣地。除了他們之外，即將面試的洞林湖·新田城項目，以及中牟縣區板塊、雁鳴湖板塊也都受到市場重點關注。一時之間，城郊、生態、大盤的標簽成為鄭州樓市的流行語。而開盤遭搶購，洋房單價五六千元等，在這些城郊大盤一再上演。 生態城，可能性和現實性
但市場疑問也隨之而來：這種流行會成為一種新趨勢嗎？他們是市場大潮下的乘勢而起，還是自身條件成熟的順勢而動？他們會成為鄭州城市走向的下一個方向所指嗎？他們是蘊含著市場機會的潛力股，還是會成為曇花一現的投資陷阱？
從鄭州市中心出發，驅車50分鐘左右，基本能順利抵達鄭州周邊的幾個郊區大盤。這種交通上的區位和時間方面的限制，使得城郊大盤基本上被歸于旅游地產及第一套和第二套居所之間的概念。
顯然，這種產品的客戶群是先期逃離城市中心的先富人群。問題是，這些人足以支撐城郊大盤的現金流嗎？城郊大盤號稱能“抵御通脹”的高性價比優勢究竟在哪？
能代表城市走向的發展趨勢，必然有充沛的動力源支撐，否則難以形成長期規模，也就不能稱得上走向選擇。比如北區的消費推動，比如鄭東新區的規劃引導。業界認為，這種新的城郊大盤發展的支撐力，來自于城市化發展規律內在的推動。
城郊大盤的統一標簽是生態住宅。當城區日趨擁堵、空氣質量日益惡劣之時，城郊的藍天白云和青草鳥鳴成為都市人難以實現的夢想。當然，后者也成了郊區大盤獨具特色的價值點。
在日前河南商報舉辦的一個主題論壇上，來自住房和城鄉建設部的專家表示，郊區化是國外發達地區城市發展的必然趨勢。當城市現代化步伐越來越快，必然導致中心城區的高容積率和高房價，市中心的生活質量將逐漸下降，交通和商業優勢將逐漸喪失，進而誘使城市居民發生從進城到出城的轉變。此時，郊區化居住的浪潮將勢不可當地到來。
專家認為，對鄭州而言，這個過程正在發生。河南財經學院城市發展研究中心主任劉社表示，城市化進程分為三個階段：城市化水平在30%以下時為初期階段，城市化水平在30%到60%之間時為中期階段，城市化水平超過60%后為后期階段。發達地區的經驗是，城市發展進入后期階段，市中心已經人滿為患，人們開始向市外逃離。
2008年年底，鄭州市的城鎮化水平達到了62.3%，劉社說，這意味著，鄭州正在向城市化后期階段轉化。這時候，城市里生活品質下降，地價飛漲，公司效益下降，所以人們開始外逃。
這種理論上的解釋使得生態城的居住模式在現階段成為可能。但在大多數鄭州市民看來，生態化居住仍然離他們有些遠。除了養老居所、短期度假居所、投資產品之外，生態城能成為普通市民的日常居所嗎？
田園城市聽起來很美？
劉洪是一家廣告公司的創意總監，畢業四年之后，他的年收入在10萬元左右。作為典型的白領一族，追求生活品質的他希望自己的第一套住房能滿足環境、交通方面的要求。劉洪說，他現在買房陷入兩難境地：在市區內買房，交通狀況糟糕，空氣質量不佳；在城郊大盤買房，交通時間成本太高，配套不完備，房價也高得離譜，不適合首次置業。前幾天劉洪在省會某報上看到一個關于鄭州建田園城市的專題報道，對這種居住方式非常中意，他給鄭州購房咨詢中心打來電話詢問，他有沒有可能近期實現田園城市的夢想？
事實上，劉洪的居住難題，正是不少購房者面臨的共同問題。而田園城市思路對于解決這個問題確實提供了一個很好的借鑒。新田置業營銷負責人董學鵬先生近日也癡迷上了對田園城市的研究，他說，田園城市是兼有現代城市和鄉村自然的理想城市，為健康﹑生活以及產業發展提供基礎，它的規模能足以提供豐富的社會生活，使人們不僅享受到城市中的便利和繁華，又能享受到自然的生活方式。在現代化的今天，田園城市這種理念，是對生存環境的另一種思考，也是城市發展的必然趨勢和終極目標。董學鵬說，田園城市在國外經過100多年的實踐，到了今天，已經得到世界的認同，并且有了成熟的經驗，這為中國建設田園城市提供了很好的基礎。
田園城市是現代化城市生活和田園生態的結合體。顯然，這種城市模式只能在新城區實現。由于田園城市要求的低密度住宅和現代化配套和諧統一，投入大、周期長而效益低，注定不會成為目前大多數城市建設的首選。
雖然困難重重，但令劉洪興奮的是，在鄭州已經有人愿意為建設田園城市邁出第一步。而且，在未來的兩年間，第一批體驗者將率先成為田園城市的居民。
鄭州的堪培拉之路還有多遠
國際上田園城市的現成案例不多，澳大利亞首都堪培拉是其中難得的典范。早在四年前新田公司就開始了對田園城市的研究，當時新田置業還特意組織到堪培拉實地考察。
作為一家房地產公司，新田置業如此關注田園城市的建設細節似乎有些好高騖遠。但這一切都來自于新田置業一個長達18年開發周期和6萬人口居住的超大型社區的宏大項目。這個名為洞林湖·新田城的項目，位于中原西路南側，從市政府位置出發開車需要25分鐘。這是一個以田園式城市形態規劃的小城，集合住宅、商業、旅游、教育、農業、度假六大功能于一體，希望形成多中心、組團式、網絡化的城鄉空間布局，既有優美的田園風光，也有強大的現代化功能。
據說這一項目總投資額要超過50億元，而且投資周期如此之長，足以令國內頂尖房地產開發商望而卻步。但促使新田置業最后下定決心的，正是公司的堪培拉之行。
堪培拉沒有高層建筑，沒有擁擠的房屋，沒有密如蛛網的街道，沒有車水馬龍的交通，沒有燈紅酒綠、晝夜不息的商業區、娛樂區。堪培拉整座城市環繞著河流、丘陵和叢林，到處是蔥蘢的生命，到處彌漫著植物的氣息。新田•生態城所在地塊簡直就是堪培拉地形的再現。堪培
